בישראל יש אלפי דונמים לשל קרקעות בבעלות פרטית, שמטילות עבור הבעלים ביצי זהב. רק הוראת שעה שתטיל מס יסף עליהם יכולה לשחרר אלפי יחידות דיור כבר מחר

בישראל יש אלפי דונמים של קרקעות בבעלות פרטית. חלקן לא עברו שינוי יעוד עדיין אבל הן נתונות לעסקאות ספקולטיביות, אלא שגם כאשר אותן קרקעות עברו שינוי יעוד והפכו זמינות לבניה, אנו רואים שהבעלים לא ממהרים לממש ולמכור.

קחו למשל את הגוש הגדול, על אף שמתחם אשכול זמין לבניה, מרבית בעלי הזכויות לא מיהרו לממש את זכויותיהם במתחם והם מעדיפים להמשיך לשבת על הקרקע ולהמתין לאישור התכניות האחרות בגוש.

בכל עיר בישראל יש חטיבות קרקע פרטיות שמבחינת בעליהן מדובר בתרנגולת המטילה ביצי זהב. למה להם למכור אם המחירים מאמירים כל כך?

בתחילת השנה ניסתה הממשלה ליזום חקיקה שעסקה בנושא ובין היתר ביקשה לעודד מוכרים שמחזיקים בקרקע שנים רבות והצטבר עליה שבח גבוה, על ידי הפחתת המיסוי החל עליה. התנאי לזכאות לשיעור המס המופחת הוא שבתוך תקופה קצובה הסתיימה בנייתן על הקרקע של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים. תזכיר החוק, עצר את העסקאות על אף שמאז נקבר, שכן בעלי הזכויות ניסו להשיא עוד את ערך הקרקע שברשותם. קחו למשל קרקע במרכז הארץ לבניית 260 יח’ דיור. לפני 8 חודשים המוכרים ביקשו עליה 470 מיליון שקלים. בינואר כבר ביקשו 511 ובעקבות התזכיר 540 מיליון.

בחודשיים האחרונים אנו עדים להתפרצות אינפלציונית שמחינת המוכרים היא עוד סיבה לשמור על הקרקע ולא למכור כי ערך הכסף המזומן נפגע. ובינתיים מצוקת הדיור הולכת ומעמיקה.

מאז מחאת הדיור, התמקדו מאמצי הממשלות בשני מסלולים. מצד אחד ניסיון לתת מענה לביקושים בדמות הגרלות ואילו בנושא ההיצע בהקמת הותמ”ל אלא שמחירי הדיור לא עוצרים והפער בין הביקוש להיצע רק גדל.

השיטה שבה הממשלה מציעה הגרלות של דירות בהנחה או במחיר למשתכן לא עובדת. היא לא עובדת בעיקר בגלל שמדובר בטיפה בים- בפלסטר שלא נותן מענה לעודפי הביקוש וברמה הפרקטית בגלל התמשכות הליכי התכנון בישראל, מה שגורם לכך שהזוכים נאלצים לשלם עוד עשרות אלפי שקלים בגלל ההצמדה למדד תשומות הבניה.

אסור להסכין עם קרקע לא ממומשת

בהיבט של הגדלת היצע הקרקעות. הותמ”ל מעדיף קרקעות מדינה, זאת בעוד שבמהלך פשוט ניתן לשחרר עשרות אלפי יחידות דיור נוספות, זמינות לבניה שמרביתן באיזורי הביקוש. מדובר באלפי דונמים שלא מעט מהם מוחזקים על ידי אנשים שקיבלו אותם בירושה. אלה לא ממהרים למכור כל עוד הם רואים שערך הקרקע עולה וממתינים לממשלה שתציע להם סוכריות כדי לא לשלם את מס השבח שנוצר להם.

בעינינו מדובר בכשל של ממש. אסור להסכין עם מצב שקרקע זמינה לבניה באיזור ביקוש, לא תמומש. כדי לדרבן את בעלי הקרקעות האלה לקדם בניה, יש להטיל עליהם מס יסף. על כל שנה שלא יבנו יהיה עליהם לשלם מס. גובה המס שיוטל יהיה אחוז מסוים מגובה ההשבחה שנוצרה לקרקע מאז הוחלה עליה תכנית המאפשרת קבלת היתר בניה. על מנת להמתיק את הגלולה ניתן לזכות את הרוכש בהפחתת מס רכישה במידה שעמד בלוחות זמנים מוגדרים להגשת היתר בניה.

הבעיה היא שרשויות התכנון והרשויות המקומיות גוררות רגלים בכל הנוגע להליכי תכנון, רישוי ופיתוח ולכן יש ליצור מנגנון שיחייבן לעמוד במועדים אלה שיאפשרו ליזמים להגיש היתר בלוחות הזמנים שיקבעו בחוק.

לצערנו, חוסר היציבות הפוליטי הוא אחד הגורמים לחוסר הודאות בשוק ולעלית מחירי הנדל”ן ולכן הממשלה יכולה ליזום הוראת שעה בנושא במקום להסתבך עם הליכי חקיקה ארוכים.

שייקה נפחא הוא יזם, בעליה של חברת סלעית יזום נדל“ן

Skip to content