האוצר מקדם מהלך לקיבוע ההחלטה שמאפשרת למשפרי דיור למכור את הדירה תוך 18 חודשים, במקום 24 חודשים. שייקה נפחא, בעלי סלעית נדל”ן, תוקף: “מי שמכר כדי ‘לשפר’ עלול לגלות שהוא לא מסוגל לממן את הדירה הבאה שלו”
היצע הדירות בישראל אינו גבוה והביקוש הקשיח גורם לכך שמחירי הדיור ממשיכים לעלות. זהו כישלון של משרד האוצר, שבמשך שנים גורר רגליים ומתעלם לחלוטין מצד ההיצע ומנסה לצנן את שוק הדיור באמצעות הורדת הביקוש.
לאחרונה התברר כי האוצר מקדם מהלך לקיבוע ההחלטה שמאפשרת למשפרי דיור למכור את הדירה תוך 18 חודשים, במקום 24 חודשים. לשיטת האוצר, הנתון הזה גורם לעליית מחירי הדיור. חוק מיסוי מקרקעין קובע את התקופה שבמהלכה משפרי דיור יכולים להחזיק שתי דירות במקביל ולהיחשב לבעלי דירה יחידה (לפני שמכרו את דירתם הישנה) לצורך שיעור מס הרכישה שהם חבים בו. בסעיף זה, בנוסחו כיום, עומדת התקופה האמורה על 24 חודשים. במאי 2023 התקבל בכנסת חוק ההתייעלות הכלכלית שקבע בהוראת שעה קיצור של משך התקופה האמורה ל-18 חודשים. הוראת השעה תפקע ב-1 ביוני השנה, כשעם פקיעתה תשוב התקופה האמורה לעמוד על תקופה של 24 חודשים.
“כ-90% מתקציב מדינת ישראל מקורו במסים, להכנסות המדינה ממסי נדל”ן (בעיקר מס שבח ומס רכישה) תרומה נכבדת, אלא שהמצוקה התקציבית אליה נקלעה המדינה בעקבות המלחמה המתמשכת גורמת למשרד האוצר לחפש להשלים את הגרוש ללירה במקום להתאמץ ולייצר צעדים שיסייעו לצמיחה ומתוקף כך לגידול בהכנסות ממסים”, אומר ל-ice שייקה נפחא, בעלי סלעית נדל”ן.
“דוגמא לאיוולת היא תזכיר החוק שמקדם האוצר. מעבר לתוספת ה’אדירה’ של כ־20 מיליון שקל בשנה (הערכות האוצר) לקופת המדינה, במשרד האוצר מאמינים שהבדל של חצי שנה יאיץ את מכירת הדירות ויגרום למשפרי דיור להוריד מחירים. לטעמנו, מדובר בצעד שגוי במובנים רבים”.
במה האוצר טועה?
“במקום לגעת בשורש הבעיה, שוב בוחרים בצעד ‘כאילו’ שהרי לא ניתן לייצר שינוי משמעותי בשוק מורכב באמצעות תיקון טכני אחד קטן. אם החוק בעייתי – בטלו אותו. אבל אין טעם לצמצם אותו מתוך תקווה שהוא ישפיע, בזמן שכולם יודעים שלא. חלקם של משפרי הדיור מהווה כ-25% מעסקאות הנדל”ן בלבד ולכן מדובר בצעד בעל תועלת שולית בלבד שאינו צפוי להשפיע באופן משמעותי על מחירי הדיור או על היצע הדירות מכיוון שמי שמוכר דירה לרוב קונה אחרת, מדובר במשחק סכום אפס וההשפעה תהיה שולית בלבד”.
בסוף, הם לא רוצים ליהנות מהטבות מס. הם רק רוצים לעבור דירה.
“משפרי דיור לא מחזיקים דירה כפולה כדי ליהנות מהטבת מס. הם עושים זאת כי הם אנשים אחראים – קודם רוכשים דירה חלופית שמתאימה לצרכיהם, ורק אז מוכרים את הקיימת. וזה הגיוני. במיוחד כששוק הנדל”ן תנודתי: עלייה פתאומית במחירי הדירות עשויה להשאיר את המשפרים, שמכרו מתוך לחץ, ללא יכולת לקנות את הדירה שרצו. התקופה הזו, של 24 חודשים למכירת הדירה, היא סבירה ומאפשרת מספיק זמן למשפחות להיערך למעבר דירה”.
לדברי נפחא, קיצור התקופה עלול להוביל לכך שמשפרי דיור שלא יספיקו למכור את דירתם הישנה בזמן ייאלצו לשלם מיסים גבוהים, ואף ריבית והצמדה, ולכן עלולים להעדיף למכור את דירתם במחיר נמוך כדי להימנע מתשלום המסים.
“אולי מחירי דירות יד שניה ירדו אבל אי הודאות תגבר שכן החוק הנוכחי דוחק במשפרי הדיור לפעול הפוך – קודם למכור ואחר כך לקנות וזאת תחת אילוץ של זמן. כך נוצר סיכון אמיתי: מי שמכר כדי ‘לשפר’ עלול לגלות שהוא לא מסוגל לממן את הדירה הבאה שלו – ולמעשה נדחק אחורה. כך המדינה תיצור בעיה חדשה ותרחיק עוד יותר משפחות צעירות מהחלום לרכוש דירה. אי אז שוב המדינה תצטרך לשפוך עשרות מיליארדים על תכניות שכביכול יסייעו למשפחות צעירות אבל בפועל מתדלקות את המחירים, עיין ערך ע”ע מחיר למשתכן, וחוזר חלילה. השוק כיום לא סובל ממחסור בדירות קבלן – להפך. יש עודף של מלאי לא מכור בפרויקטים חדשים. עודף דירות יד שנייה לא יועיל, אלא יכביד. וכשאין מספיק קונים אמיתיים – בעיקר זוגות צעירים שלא מצליחים להגיע לדירה ראשונה – השוק לא מתמרץ ירידת מחירים”.
אז מה צריך לעשות?
“אם במשרד האוצר רוצים לעורר את השוק כדי ליהנות מהכנסות ולהעשיר את הקופה המדוללת, אז במקום מקלות צריך לתת גזרים – תמריץ כלכלי אמיתי בדמות הטבות מס דיפרנציאליות. למשל: מכירה עד 18 חודשים תזכה בפטור מלא ממס שבח ואילו עד 24 חודשים ישולם מס מופחת של 5%. מי שיחזיק דירה נוספת יותר משנתיים ישלם תוספת של 5% בכל חצי שנה, עד למיסוי מלא של 25%. כך מעניקים למשפרי דיור ודאות, גמישות ותמרוץ – ולא לחץ ואילוץ”.
אבל זה מה שרוצים באוצר – שימכרו בלחץ, כדי שהמחירים יירדו.
“כמעט אף אחד במדינה לא רוצה שהמחירים יירדו. משפרי דיור, בעלי דירות להשקעה, קבלנים, בנקים, משכירים – כולם רוצים שהמחיר יעלה או יישאר לפחות יציב. גם זוג צעיר שרכש דירה – ברגע הרכישה עבר למחנה של אלו שמעוניינים בשמירה על ערך הדירה. לכן, ההנחה שמכירת דירות תוביל להורדת מחירים – אינה עומדת במבחן המציאות. אם רוצים רפורמה אמיתית – צריך להפסיק לרדוף את משפרי הדיור, ולהתחיל לטפל בשורש: תכנון, היתרים, תמריצים – ודיור בר־השגה אמיתי”.